L'absence de droit au logement dans le couple vivant en concubinage

En ce qui concerne le couple vivant en concubinage, la dévolution légale réservant des droits au concubin survivant est inexistante. En l’espèce, à défaut de libéralités ou d’aménagements, le concubin survivant n’a aucun droit sur la succession du défunt. Seule la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas de décès du locataire, le contrat de location continue au profit du concubin notoire qui vivait avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès.

Par conséquent, les concubins n’ont pas d’autre solution que d’aménager volontairement leur succession c'est-à-dire d’effectuer avant leur décès les actes nécessaires pour permettre à leur concubin d’accéder à leur succession.

Le droit temporaire au logement du partenaire survivant

Selon l’article 515-6 du Code civil, lorsque le PACS prend fin par le décès d’un des partenaires, l’autre peut se prévaloir des deux premiers alinéas de l’article 763 du Code civil applicables aux couples mariés. De ce fait, le partenaire survivant peut se prévaloir d’un droit de jouissance gratuite du logement et du mobilier le garnissant pendant un an.

L’article 515-6 précise bien que l’article 763 n’est applicable au couple pacsé que dans ses deux premiers alinéas. Par conséquent l’alinéa 4 de l’article 763 disposant que le présent article est d’ordre public ne s’applique pas en matière de PACS. Ainsi, contrairement aux époux, un testateur pacsé pourra priver par testament son partenaire de ce droit temporaire.

L’article 515-6 du Code civil prévoit également que le partenaire survivant puisse demander l’attribution préférentielle de la propriété du local d’habitation et du mobilier le garnissant si il constituait sa résidence principale à la date du décès. L’attribution préférentielle ne se limite pas seulement au local à usage d’habitation. Il peut s’agir aussi de se faire attribuer la propriété ou le droit au bail du local à usage professionnel ou de l’ensemble des éléments mobiliers nécessaires à l’exploitation d’un bien rural cultivé par le défunt.

En dehors du droit temporaire au logement et des attributions préférentielles, la loi ne prévoit aucune disposition permettant au partenaire survivant d’accéder à la succession du défunt sans que ce dernier ne l’ait expressément prévu. C’est pourquoi, les partenaires devront aménager eux même leur succession.

Le droit viager au logement du conjoint survivant

Lorsque le conjoint survivant est en concurrence avec d’autres héritiers lors de l’ouverture de la succession de son époux ou épouse, il voit les risques accrus de perdre son logement et son cadre de vie. C’est pourquoi la loi du 3 décembre 2001 a instauré au profit du conjoint survivant un droit viager au logement. C’est l’article 764 du Code civil qui le prévoit en affirmant que le conjoint survivant qui à l’époque du décès occupait effectivement, à titre d’habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant entièrement de la succession, a sur ce logement, jusqu’à son décès, un droit d’habitation et un droit d’usage sur le mobilier, compris dans la succession le garnissant. L’article 765-2 du Code civil prévoit également l’hypothèse ou le logement ferait l’objet d’un bail à loyer. Dans ce cas, le droit du conjoint ne pourra porter que sur les biens mobiliers dépendant de la succession garnissant le local.

Le droit viager au logement est en fait un droit d’usage et d’habitation dont bénéficiera le conjoint survivant jusqu’à la fin de sa vie. C’est un droit incessible mais l’article 764 apporte un tempérament à cette interdiction en affirmant que lorsque la situation du conjoint survivant fait que le logement n’est plus adapté à ses besoins, le conjoint survivant peut louer ce logement à usage autre que commercial ou agricole afin de dégager les ressources nécessaires à de nouvelles conditions d’hébergement, par exemple pour financer un logement en maison de retraite.

Contrairement au droit au logement temporaire, le droit viager au logement n’est pas un supplément qui s’ajoute aux droits successoraux c’est simplement un aménagement successoral offert par la loi.

Selon l’article 765 du Code civil, la valeur des droits d’habitation et d’usage s’impute sur la valeur des droits successoraux du conjoint survivant, c’est pourquoi ils doivent être évalués.

Le droit au logement temporaire du conjoint survivant

La loi du 3 décembre 2001 n’a pas fait qu’aménager le partage de la succession entre le conjoint survivant et les autres héritiers, elle a voulu également protéger le conjoint survivant en instituant à son profit un droit au logement. Ce droit a été également étayé et amélioré par la loi du 23 juin 2006.

En ce qui concerne le droit temporaire au logement, ici le conjoint n’est pas pris en qualité d’héritier mais en qualité de créancier à la succession. Ce droit est un effet direct du mariage et non de la succession, c’est une sorte d’avantage matrimonial, un supplément qui s’ajoute aux droits successoraux du conjoint.

Selon l’article 763 du Code civil, si le conjoint successible occupe effectivement, à titre d’habitation principale, à l’époque du décès, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession il bénéficie de plein droit pendant un an de la jouissance gratuite de ce logement, ainsi que du mobilier le garnissant. L’article 763 du Code civil précise également que si le logement du conjoint à l’époque du décès appartient à un tiers et qu’il est occupé en vertu d’un bail à loyer ou, si le logement appartient pour partie indivise au défunt, la succession doit pendant un an, rembourser au conjoint survivant les loyers versés ou l’indemnité d’occupation payée. C’est une disposition d’ordre public à laquelle le défunt ne peut déroger par testament ou autre convention. En revanche, le droit viager au logement n’est pas d’ordre public il peut y être dérogé par convention selon la volonté du défunt.

Les dispositions diverses apportees aux regimes matrimoniaux et aux PACS par la loi du 23 juin 2006

A venir...

La reforme du droit des liberalites issue de la loi du 23 juin 2006

A venir...

La reforme du droit des successions issue de la loi du 23 juin 2006

Depuis 1804, les modes de liquidation des successions ont peu changé. En effet, depuis 1970 la pratique notariale demande une réforme d’ensemble du droit des successions. C’est principalement à la suite d’une condamnation de la France par la CEDH (Cour Européenne des droits de l’homme) en 2000 qu’une première réforme subséquente du droit des successions est intervenue. Ainsi, a été adopté le 3 décembre 2001 une loi portant modification des droits du conjoint survivant et des enfants adultérins. La pratique notariale reproche à cette loi de n’avoir porté que sur des aspects particuliers du droit successoral et a donc réclamé de nouveau une réforme plus générale. C’est pourquoi, une réforme subséquente, touchant le droit des successions dans sa généralité a été effectuée par une loi du 23 juin 2006. Cette loi apportera également quelques dispositions nouvelles concernant le PACS et les régimes matrimoniaux.

Cette réforme a un triple objectif celui de donner plus de liberté pour organiser sa succession, celui de faciliter la gestion du patrimoine successoral et celui d’accélérer et simplifier le règlement des successions. On constate que la réforme se divisent en trois parties en réformant ainsi le droit des successions (voir La reforme du droit des successions issue de la loi du 23 juin 2006), le droit des libéralités (voir La reforme du droit des libéralités issue de la loi du 23 juin 2006) et en apportant des dispositions diverses sur le droit des régimes matrimoniaux et sur le PACS (voir Les dispositions diverses apportées aux régimes matrimoniaux et aux PACS par la loi du 23 juin 2006).

La loi est venue réformer les modes d’acceptation de la succession, la dévolution et l’administration de la succession ainsi que son partage.

• Les modifications apportées par la loi aux modes d'acceptation de la succession :

L’héritier présomptif a le choix d’accepter ou de renoncer à la succession. Le législateur a voulu, par cette réforme accélérer et simplifier les modes d’acceptation de la succession. Désormais, à l’expiration d’un délai de quatre mois à compter du décès, un créancier de la succession, un cohéritier ou même l’Etat pourra sommer l’héritier de prendre position dans un délai de deux mois, c'est-à-dire que l’héritier devra accepter ou refuser la succession.

L’héritier qui continuera de garder le silence après cette sommation sera réputé acceptant pur et simple. Si aucune sommation n’est effectuée, l’héritier dispose d’un délai de 10 ans pour opter. S’il ne le fait pas il sera considéré comme renonçant à la succession.

On constate ainsi que les délais ont été réduits puisque auparavant l’héritier présomptif disposait, en l’absence d’action interrogatoire, d’un délai de 30 ans pour opter. En cas de sommation l’héritier disposait d’un double délai de trois mois pour faire l’inventaire et de quatre jours pour opter en conséquent.

La loi nouvelle prévoit une sanction de l’héritier qui a sciemment dissimulé l’existance d’un cohéritier ou qui a recelé des biens ou des droits de la succession. En effet, cet héritier dit receleur sera, quelque soit l’option choisie, considéré comme acceptant pur et simple de la succession. L’héritier receleur est tenu de rendre tous les fruits et revenus produits par les biens recelés et ce depuis l’ouverture de la succession (jour du décès).

Le législateur a également voulu réduire les risques d’acceptation tacites de la succession en permettant aux héritiers présomptifs d’effectuer, avant même d’avoir opté, l’ensemble des actes nécessaires à la conservation et à l’administration provisoire de la succession. L’héritier qui effectuera ces actes ne sera pas considéré comme acceptant. Il en est de même pour les actes permettant la continuation de l’entreprise. En effet, les héritiers pourront effectuer les actes nécessaires à la continuation de l’entreprise sans toutefois être considéré comme acceptants.

Il existe deux modes d’acceptation, celui de l’acceptation pure et simple et celui de l’acceptation à concurrence de l’actif net.

L’acceptation à concurrence de l’actif net se substitue à l’acceptation sous bénéfice d’inventaire dans le but d'une simplification de la procédure d’acceptation et d’accroître une protection des créanciers. Tout héritier peut opter pour cette acceptation. Il doit alors en faire déclaration au greffe du Tribunal de Grande Instance (TGI) dans le ressort duquel la succession est ouverte. La déclaration fait ainsi l’objet d’une publicité nationale afin de permettre aux créanciers de déclarer leurs créances et de les inscrire. La déclaration de créance non garantie par des sûretés réelles doit être faite dans un délai de 15 mois à compter de la publicité de la déclaration de l’héritier bénéficiaire faute de quoi, elles seront caduques.

A la suite de la déclaration d’acceptation, l’héritier doit faire dresser un inventaire de la succession par un officier ministériel qui doit comporter une estimation du passif et de l’actif de celle-ci. L’inventaire doit être déposé au tribunal dans un délai de deux mois à compter du dépôt de la déclaration.

Ensuite, l’héritier règlera le passif de la succession et payera les créancier inscrits. L’avantage de cette acceptation est qu’elle ne crée pas de confusion entre le patrimoine personnel de l’héritier et le patrimoine successoral. Mais l’inconvénient est que cette acceptation n’entraîne pas la liquidation de la succession. L’héritier s’engage simplement à régler le passif à concurrence de l’actif.

L’héritier peut révoquer son acceptation tant que la prescription du droit d’accepter n’est pas acquise. Dans ce cas, il sera considéré comme acceptant pur et simple mais il ne pourra plus renoncer à la succession.

L’acceptation pure et simple a été peu modifiée par la réforme. Simplement la loi nouvelle a voulu davantage protéger les héritiers contre les dettes inconnues au moment du décès. Cette acceptation peut être expresse ou tacite. Le principe veut que l’héritier acceptant purement et simplement la succession réponde indéfiniment des dettes et charges qui en dépendent. Mais la réforme est venue assouplir ce principe en permettant à l’héritier découvrant postérieurement à son acceptation une importante dette du défunt de demander à être déchargé de cette dette. Pour cela, l’héritier doit prouver qu’au moment de l’acceptation il avait des motifs légitimes d’ignorer et que l’acquittement de celle-ci aurait pour effet d’atteindre gravement son patrimoine personnel.

• Les modifications apportées par la loi à la dévolution et à l'administration de la succession :

En ce qui concerne la dévolution de la succession, quelques modifications ont été apportées.

Ainsi, le droit de retour de l’adopté simple est supprimé en présence du conjoint survivant qui recueillera les droits sur les biens que le défunt a reçu à titre gratuit de ses père et mère. De plus, la loi affirme clairement une application de la fente pour les droits successoraux des ascendants en l’absence de conjoint successible. En effet, quand le défunt ne laisse que son père ou sa mère et des descendants de l’un ou de l’autre la succession est recueillie par moitié par chaque branche.

De plus, la loi est venue renforcer les droits de l’Etat sur les successions vacantes et en déshérences. La loi vient ainsi clarifier et simplifier le règlement de ces successions. La loi redéfinie les successions vacantes notamment en affirmant que lorsque après l’expiration d’un délai de six mois depuis l’ouverture de la succession, les héritiers connus n’ont pas opté, de manière tacite ou expresse, la succession est dite vacante.

Les successions en déshérence ont été peut modifiée. On peut simplement dire que lorsque l’Etat est envoyé en possession, l’héritier renonçant à la succession ne peut plus revenir sur cette renonciation notamment par une acceptation pure et simple. L’Etat une fois envoyé en possession devient l’héritier de la succession.

En ce qui concerne l’administration de la succession, des apports majeurs ont été fait par la loi du 23 juin 2006. En effet, la loi a instauré le mandat à effet posthume et le mandat successoral judiciaire.

Le mandat posthume touche à la transmission de la succession. Il permet à toute personne de donner à une ou plusieurs autres personnes physiques ou morales un mandat d’administrer ou de gérer (sous réserve des pouvoirs confiés à l’exécuteur testamentaire), toute ou partie de la succession pour le compte et dans l’intérêt de un ou plusieurs héritiers désignés. Le mandataire peut être n’importe quelle personne physique ou morale il peut s’agir même d’un héritier du mandant. En revanche, le notaire chargé de régler la succession ne peut pas être mandataire. Le mandat ne peut être que donné et accepté en la forme authentique. Le mandataire doit accepter sa mission avant que le mandant ne décède. Afin d’éviter que le mandat à effet posthume ne soit trop souvent utilisé sans juste motif, la loi impose à sa validité qu’il soit justifié par un intérêt sérieux et légitime. De plus, la durée du mandat ne peut excéder deux ans sauf si le mandat est justifié par l’inaptitude ou l’âge de l’héritier le délai peut être porté à cinq ans.

Chaque année, le mandataire devra rendre compte aux héritiers concernés par le mandat.

Durant le délai d’option des héritiers, le mandataire ne pourra effectuer que les actes conservatoires ou de surveillance et les actes d’administration provisoire si aucun héritier concerné par le mandat n’a accepté la succession. Une fois que l’héritier a accepté la succession, les pouvoirs du mandataire sont définis par renvoi au droit commun du mandat.

En principe, ce mandat s’exerce à titre gratuit mais la convention peut prévoir une rémunération.

Avant l’exécution du mandat, le mandant et le mandataire peuvent renoncer au mandat en informant l’autre partie de cette décision. Durant l’exécution le mandataire peut renoncer a sa mission. Dans ce cas, il doit en informer les héritiers intéressés.

Sept causes peuvent mettre fin au mandat :

1. par l’arrivée du terme prévu,
2. par la renonciation du mandataire,
   
3. par la révocation judiciaire,
4. par la conclusion d’un mandat conventionnel entre les héritiers et le mandataire,
5. par l’aliénation des biens mentionnés dans le mandat par les héritiers ,
6. par le décès ou la mise en protection du mandataire,
7. par le décès de l’héritier intéressé par le mandat.

Lorsqu’il existe entre les héritiers un désaccord persistant empêchant la succession d’être réglée ou lorsqu’il y a carence ou faute de l’un d’eux, le juge peut désigner un mandataire successoral. La demande de désignation peut être faite par un héritier, par un créancier, par toute personne intéressée et par le ministère public. La décision de nomination est enregistrée et publiée.

Avant que l’option ne soit levée par les héritiers, le mandataire ne dispose que du pouvoir d’effectuer les actes de conservation et de surveillance et les actes d’administration provisoire. Lorsque la succession est acceptée par au moins un des héritiers, le juge peut autoriser le mandataire a effectuer tous les actes d’administration de la succession.

Toujours en ce qui concerne l’administration de la succession, la loi est venue assouplir les règles de l’indivision. En effet, elle aide les indivisaires minoritaires en permettant une nouvelle majorité pour les actes de gestion de l’indivision. En effet, l’unanimité n’est plus requise dans ce cas puisque la majorité des 2/3 suffit. En revanche, pour les actes de disposition, l’unanimité est maintenue.

• Les modifications apportées par la loi aux opérations de partage de la succession :

La loi nouvelle souhaite faciliter le partage de la succession, elle permet ainsi de liciter les biens démembrés. La licitation peut ainsi porter sur l’usufruit ou la pleine propriété du bien. Mais les héritiers peuvent également demander au juge de maintenir l’indivision pendant un certain temps. Ainsi, à défaut d’accord amiable entre les héritiers ceux-ci pourront demander au juge de maintenir l’indivision de l’entreprise cédée, du local d’habitation ou du local à usage professionnel. La loi nouvelle ajoute que les meubles garnissant ce local ou ceux servant à l’exercice de la profession peuvent eux être maintenus dans l’indivision. En principe, le maintient de cette indivision ne peut excéder 5 ans mais ce délai peut être prolongé notamment en présence d’héritiers mineurs.

L’apport majeur de cette loi en matière de partage a été de substituer l’égalité en valeur à l’égalité en nature. En effet, désormais, le principe est que l’égalité dans le partage est une égalité en valeur. Lorsqu’il y a une inégalité la compensation se fait par une soulte. Afin de permettre cette égalité, il faut avoir une estimation précise de la valeur du bien partagé, c’est pourquoi la loi nouvelle défini ces règles d’estimation en affirmant que les biens sont estimés à leurs valeurs à la date de la jouissance divise telle qu’elle est fixée par l’acte de partage.

La loi a également voulu favoriser le partage amiable en faisant du partage judiciaire une exception, afin de réduire l’intervention du juge.

Ainsi, en présence d’un héritier absent ou présumé absent ou d’une personne mise sous protection (tutelle, curatelle), un partage amiable est désormais possible. En effet, le partage peut intervenir sous le contrôle du juge des tutelles avec la simple approbation du conseil de famille. De plus, lorsqu’un héritier ne manifeste pas sa volonté de partage ou de non partage, les copartageants pourront contraindre cet hériter par acte extrajudiciaire de ce faire représenter au partage amiable. La loi nouvelle affirme aussi que le partage amiable peut être partiel ou total.

En ce qui concerne les actions en nullité du partage ou en complément de part, la loi est venue y porter des modifications afin d’éviter une remise en cause du partage en sa totalité.

Ainsi, la loi nouvelle prévoit qu’en plus de la violence et du dol, le partage peut être demandé pour cause d’erreur. Mais l’erreur n’est admise que si elle porte sur l’existence ou la quotité des droits des copartageants ou sur la propriété des biens compris dans la masse partageable.

La loi nouvelle remplace l'action en rescision du partage pour lésion par l'action en complément de part pour permettre au partage déjà effectué d'être maintenu. Ainsi, lorsqu'un héritier subit une lésion de plus du quart de la valeur du partage, il se verra attribuer un complément de part soit en nature si cela est possible, soit en valeur. Cette action est seulement exclue pour les actes aléatoires.

Le pret viager hypothecaire

Le Parlement par la loi du 26 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l’économie a autorisé le Gouvernement à agir par voie d’ordonnance, selon l'article 38 de la Constitution de 1958, pour réformer le droit des sûretés. De par cette réforme, le gouvernement a notamment créé le prêt viager hypothécaire.

• Les origines du prêt viager hypothécaire :

La pratique du prêt viager hypothécaire est apparue au cours des années 1980 aux Etats-Unis notamment sous l’impulsion d’associations de retraités. Il s’agit du « reverse mortgage » aux Etats-Unis et du « lifetime mortgage » au Royaume-Uni. Cette nouvelle forme de prêt est présentée en France comme une solution de substitution à la vente viagère qui depuis quelques années a perdu une partie de son importance.

• Définition et fonctionnement du prêt viager hypothécaire :
  

L’article L.314-1 du code de la consommation définit cette nouvelle forme de prêt comme un « contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d'un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur à usage exclusif d'habitation et dont le remboursement - principal et intérêts - ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué s'ils surviennent avant le décès ».

L’article L.341-2 ajoute que le prêt viager hypothécaire destiné à financer les besoins d’une activité professionnelle est nul.

Ainsi, cette nouvelle forme de prêt s'adresse essentiellement aux seniors ( environ 65 ans) qui disposent d'un capital immobilier mais dont les revenus sont modestes.

Un couple de seniors pourra ainsi, quelque soit sont état de santé, obtenir un capital garanti par une hypothèque sur son bien immobilier. La personne bénéficiaire recevra une somme qui sera globalement fonction de la valeur expertisée de son bien immobilier et de son âge. Exemple : une personne âgée de 75 ans propriétaire d'une maison valorisée 200 000 € pourrait emprunter 68 000 €, soit 34 % de la valeur de son bien. Les 68 000 € pourront ne jamais être remboursé à la banque par l’emprunteur. Dans ce cas au décès du dernier coemprunteur, la banque se remboursera par la vente du bien apporté en garantie ou par les héritiers si ces derniers souhaitent conserver le bien.

Seule une personne physique pourra obtenir un tel prêt. Par conséquent, les titulaires d'un bien immobilier par le biais d'une société immobilière civile ne peuvent pas souscrire à un tel prêt. En revanche, le bien apporté en garantie peut être la résidence principale ou la résidence secondaire. De plus, le bien peut être loué.

Le bien susceptible d’être apporté en garantie d’un prêt viager hypothécaire ne peut être qu’un bien immeuble à usage exclusif d'habitation. Par conséquent, un bien à usage mixte servant à la fois à usage d’habitation et à usage commercial ne pourrait pas être apporté en garantie d’un prêt viager hypothécaire.

• Le montant du remboursement du prêt viager hypothécaire :
  

L’avantage considérable d'un tel prêt est que la dette de l'emprunteur ou des coemprunteurs (par exemple des époux), capital et intérêts, ne peut excéder la valeur de l'immeuble apporté en garantie. Par conséquent, il n'y a aucun risque de surendettement de l'emprunteur.
Ainsi, si l’opération se dénoue par le décès de l’emprunteur (ou par le décès du dernier coemprunteur), une estimation de la valeur du bien pourra être convenue entre les héritiers et le prêteur ou se fera à l’aide d’un expert désigné d’un commun accord par les parties. Si l’opération se dénoue par l’aliénation (vente ou donation) du bien, le projet de cession doit être notifié au créancier hypothécaire (la banque). Dans ce cas, la valeur de l’immeuble sera celle retenue dans l’acte de cession (prix de vente ou valeur déclarée au fisc en cas de donation).

• Les modalités du remboursement du prêt viager hypothécaire :
  

Le remboursement du capital et de ses intérêts ne pourra être exigé qu'au décès de l'emprunteur (ou au décès du dernier coemprunteur) ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué s'il survient avant le décès. L’aliénation du bien peut se faire à titre onéreux par sa vente, son échange ou son apport en société. L’aliénation peut également se faire à titre gratuit par sa donation.

La souscription d'un tel prêt permet de protéger les héritiers dans la mesure où, si la dette est supérieure à la valeur du bien, la différence est supportée par la banque (dans le cas où la valeur du bien aurait diminué par exemple). En revanche, si la valeur du bien est supérieure à la dette, l'excédent revient aux héritiers. Par conséquent, les héritiers n'auront jamais à répondre des dettes issues de la souscription d'un tel prêt. Il est également prévu la possibilité pour les héritiers de rembourser eux même la dette, au décès de l'emprunteur, lorsque ces derniers souhaitent conserver le bien apporté en garantie du prêt.

De plus, si l'emprunteur souhaite finalement conserver son bien, notamment afin de le transmettre à ses héritiers, il peut toujours mettre un terme au contrat de prêt en remboursant la totalité des sommes déjà versées en principal et intérêts.

• Les obligations de l'emprunteur et de la banque :
  

Le prêteur a l’obligation de remettre les fonds selon les modalités prévues dans l’offre de prêt. Par exemple, les parties pourront avoir convenu que le capital sera payable en une seule fois ou par versement périodique.

En ce qui concerne les obligations de l’emprunteur, elles ne sont pas des moindres. En effet, l’emprunteur doit apporter à l’immeuble hypothéqué « tous les soins d’un bon père de famille ». De ce fait, il est tenu d’entretenir l’immeuble, de ne pas en changer la destination, l’usage et de permettre au prêteur, qui dispose d’un droit d’inspection, d’accéder à l’immeuble pour en vérifier l’état.

De plus, à l’échéance du terme, l’emprunteur ou ses héritiers sont tenus de rembourser le capital emprunté ainsi que les intérêts convenus.

• Comment le capital versé peut-il être utilisé :
  

Le capital versé peut être librement utilisé par l’emprunteur. A titre d’exemple, il peut être utilisé pour effectuer des travaux d’aménagement, facilité l’acquisition d’un bien immobilier, financer des frais d’aide à domicile, permettre d’intégrer une maison de retraite ou encore résoudre des problèmes de trésorerie.

Un seul tempérament est apporté à l’utilisation de ce capital, il ne peut pas être utilisé pour financer les besoins d’une activité professionnelle.

• Quels sont les établissements bancaires qui proposent cette nouvelle forme de prêt :
  

Depuis le 21 juin 2007, un seul établissement financier propose cette nouvelle forme de prêt. Il s’agit du Crédit Foncier. Mais il semblerait que dans les mois à venir d’autres établissements proposeront le prêt viager hypothécaire notamment la Caisse d’Epargne.

Les amenagements successoraux pour les couples non maries

Contrairement aux couples mariés, il n’existe pas réellement de dévolution successorale légale pour le couple pacsé ou le couple vivant en concubinage. Quelques modifications ont été apportées récemment par la loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités en ce qui concerne le couple pacsé. En effet, comme pour les époux, la loi de 2006 a instauré au profit du partenaire survivant un droit temporaire au logement mais contrairement aux époux, ce droit pourra être révoqué par testament. La loi a également prévu que le partenaire survivant puisse demander l’attribution préférentielle de la propriété du local d’habitation et du mobilier le garnissant. Mais en dehors de ces quelques dispositions légales prévues pour les partenaires pacsés, il n’est absolument rien prévu pour les couples unis de fait. C’est pourquoi, ces deux types d’unions ont tout intérêt à aménager eux-mêmes leurs successions lorsqu’ils veulent que leurs partenaires ou concubins aient des droits successoraux et participent ainsi à leurs successions.

Le concubinage est défini par l’article 515-8 du Code civil comme étant une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple.

Pour organiser leur vie commune, les concubins majeurs peuvent conclure un pacte civil de solidarité (PACS), article 515-1 du Code civil.

• Les aménagements successoraux permettant d'éviter les effets néfastes de l'indivision lors de l'acquisition d'un bien :
  

• L'achat d'un bien avec clause de tontine :

Pour ne pas être soumis au régime légal de l’indivision prévu par les articles 815 et suivants du Code civil, les couples unis de fait peuvent avoir recours à différents aménagements successoraux tels que la clause de tontine , la constitution d’une société civile immobilière (SCI) ou l’établissement d’une convention d’indivision .

En ce qui concerne l’acquisition d’un bien, les partenaires et les concubins peuvent décider d’acquérir ce bien en indivision mais le problème qui va naître au décès de l’un des partenaires ou concubins est que le survivant va se retrouver en indivision avec les héritiers du défunt. C’est pourquoi, les partenaires et concubins peuvent décider d’insérer dans l’acte d’acquisition du bien une clause de tontine aussi appelée clause d’accroissement.

Cette clause prévoit qu’au décès de l’un des acquéreurs, le second sera réputé être le seul et unique propriétaire du bien et ce depuis l’origine. Il s’est posé la question de savoir si cette clause pouvait tomber sous la prohibition des pactes sur successions futures. La cour de cassation, par un arrêt du 27 novembre 1970, a répondu par la négative à cette question en affirmant que la clause de tontine ne peut tomber sous la prohibition des pactes sur successions futures.

En matière fiscale, le seul avantage de la tontine concerne certains immeubles. En effet, à condition que la valeur de l’immeuble soit inférieure ou égale à 76 000 € au moment du décès et que cet immeuble constitue l’habitation principale commune aux deux acquéreurs, la part transmise est exonérée de droit de succession car elle est considérée comme une vente, donc, seuls les droits de mutation à titre onéreux sur la moitié du bien seront dus (environ 6%).

En revanche, si la valeur du bien dépasse 76 000 €, la transmission du défunt par la clause de tontine est considérée comme une donation du défunt en faveur du survivant donc, des droits de mutation seront dûs sur la valeur transmise, soit environ 60% de la moitié de la valeur du bien.

La clause de tontine peut avoir d’importants inconvénients en cas de séparation des partenaires ou des concubins. En effet, comme le couple ne se trouve pas en situation d’indivision, aucun partage ne pourra être demandé. De ce fait, pour sortir de la tontine, soit les deux acquéreurs renoncent d’un commun accord à la clause et dans ce cas, les parties tombent en indivision (le bien sera indivis par moitié) soit, seulement l’une des partie renonce à la clause ce qui a pour effet, de transmettre la totalité de la propriété du bien à l’autre acquéreur. Par conséquent, si le couple est en situation de contentieux, la clause de tontine peut perdurer jusqu’à ce qu’un accord soit trouvé.

• La constitution d'une société civile immobilière ( SCI ) :
  

En ce qui concerne plus spécifiquement l’achat d’un bien immobilier, notamment l’achat du logement principal du couple et toujours afin d’éviter que le survivant ne se retrouve en indivision avec les héritiers du défunt, la solution serait d’acquérir ce bien au moyen de la constitution d’une société civile immobilière ( SCI ). En effet, par la constitution d’une société civile immobilière, ce ne sont pas les partenaires ou les concubins qui sont propriétaires du bien mais la société elle même. L’objectif essentiel recherché par les partenaires et les concubins lors de la constitution d’une SCI, outre le fait de vouloir assurer un droit au survivant sur le logement, est de payer le moins possible de droits de succession. Il est alors possible pour les partenaires et les concubins, comme pour le couple marié, d’effectuer une cession croisée des parts, c'est-à-dire de se céder mutuellement l’usufruit des parts. Cela va permettre au partenaire ou au concubin survivant de disposer du droit de jouissance sur la totalité du logement pour le restant de sa vie et ce, sans payer de droits de mutation.

Au décès du concubin survivant, les héritiers du premier défunt retrouvent la pleine propriété de la moitié du bien tandis que l'autre moitié revient aux héritiers du second défunt.

Mais également, les statuts de la société peuvent prévoir que la jouissance du bien sera réservée au survivant en cas de décès de l'autre associé-concubin ou associé-pacsé. Dans ce cas, les frais de mutation seront présents car le transfert de parts sociales sera imposé.

• L'établissement d'un convention d'indivision :
  

La SCI n'est pas la seule solution qui permet aux couples non mariés de contourner les difficultés de l'indivision. En effet, les partenaires ou les concubins peuvent décider d’établir une convention d’indivision. Ce type de convention est régi par les articles 1873-2 et suivants du Code civil qui disposent notamment, qu’à peine de nullité, cette convention doit être établie par écrit. Elle décrit le bien indivis et indique la quote-part de chaque indivisaire. Publiée au bureau des hypothèques, cette convention doit être rédigée par acte notarié. Elle peut être conclue pour une durée maximale de cinq ans. Pendant la durée de la convention d'indivision et sauf circonstances exceptionnelles, personne ne peut exiger la vente pour obtenir sa part, ce qui offre une stabilité certaine. La convention est renouvelable sur simple accord des indivisaires. Ceux-ci peuvent même prévoir qu'elle se renouvellera par tacite reconduction. Cette convention permet aussi d'organiser la vie de l'indivision, notamment de répartir les dépenses.

Cette convention peut prévoir que le survivant peut acquérir l'usufruit ou la nue-propriété de la part indivise du défunt ou la gérance du logement. Le droit au logement du survivant est ainsi préservé face aux héritiers du défunt qui deviennent inéluctablement propriétaires de sa part dans le cadre de la succession.

• L'aménagement successoral permettant d'assurer la protection financière du concubin ou partenaire survivant : La souscription d'un contrat d'assurance vie

Un autre aménagement possible pour le couple uni de fait serait de souscrire un contrat d’assurance vie.

Une assurance vie est un contrat prévoyant le versement d'un capital par une compagnie d'assurance à une personne désignée (le bénéficiaire), en cas de décès d'une autre personne (l'assuré) qui paie en contrepartie une prime (unique ou périodique) à la compagnie d'assurance. L’avantage d’un tel contrat est que le souscripteur, qui sera ici également l’assuré, pourra librement désigner le bénéficiaire de son choix. La désignation du bénéficiaire peut se faire directement dans le contrat lui-même, soit dans un autre document tel qu’un testament. L'avantage considérable de la désignation du bénéficiaire par testament est le secret absolu et la totale liberté dont le souscripteur va disposer pour en changer. En effet, le bénéficiaire, ignorant qu'il est désigné dans un testament ne peut pas accepter le contrat d'assurance vie, ce qui aurait pour effet de rendre sa désignation définitive. Par exemple, si le souscripteur désigne son concubin en qualité de bénéficiaire et que ce dernier accepte cette désignation, le choix du souscripteur sera irréversible même en cas de séparation. Avec la désignation par testament, la sécurité est absolue puisque le testament est toujours révocable du vivant de son auteur.