Le Parlement par la loi du 26 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l’économie a autorisé le Gouvernement à agir par voie d’ordonnance, selon l'article 38 de la Constitution de 1958, pour réformer le droit des sûretés. De par cette réforme, le gouvernement a notamment créé le prêt viager hypothécaire.
- Les origines du prêt viager hypothécaire :
- Définition et fonctionnement du prêt viager hypothécaire :
L’article L.314-1 du code de la consommation définit cette nouvelle forme de prêt comme un « contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d'un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur à usage exclusif d'habitation et dont le remboursement - principal et intérêts - ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué s'ils surviennent avant le décès ».
L’article L.341-2 ajoute que le prêt viager hypothécaire destiné à financer les besoins d’une activité professionnelle est nul.
Ainsi, cette nouvelle forme de prêt s'adresse essentiellement aux seniors ( environ 65 ans) qui disposent d'un capital immobilier mais dont les revenus sont modestes.
Un couple de seniors pourra ainsi, quelque soit sont état de santé, obtenir un capital garanti par une hypothèque sur son bien immobilier. La personne bénéficiaire recevra une somme qui sera globalement fonction de la valeur expertisée de son bien immobilier et de son âge. Exemple : une personne âgée de 75 ans propriétaire d'une maison valorisée 200 000 € pourrait emprunter 68 000 €, soit 34 % de la valeur de son bien. Les 68 000 € pourront ne jamais être remboursé à la banque par l’emprunteur. Dans ce cas au décès du dernier coemprunteur, la banque se remboursera par la vente du bien apporté en garantie ou par les héritiers si ces derniers souhaitent conserver le bien.
Seule une personne physique pourra obtenir un tel prêt. Par conséquent, les titulaires d'un bien immobilier par le biais d'une société immobilière civile ne peuvent pas souscrire à un tel prêt. En revanche, le bien apporté en garantie peut être la résidence principale ou la résidence secondaire. De plus, le bien peut être loué.
Le bien susceptible d’être apporté en garantie d’un prêt viager hypothécaire ne peut être qu’un bien immeuble à usage exclusif d'habitation. Par conséquent, un bien à usage mixte servant à la fois à usage d’habitation et à usage commercial ne pourrait pas être apporté en garantie d’un prêt viager hypothécaire.
- Le montant du remboursement du prêt viager hypothécaire :
L’avantage considérable d'un tel prêt est que la dette de l'emprunteur ou des coemprunteurs (par exemple des époux), capital et intérêts, ne peut excéder la valeur de l'immeuble apporté en garantie. Par conséquent, il n'y a aucun risque de surendettement de l'emprunteur.
Ainsi, si l’opération se dénoue par le décès de l’emprunteur (ou par le décès du dernier coemprunteur), une estimation de la valeur du bien pourra être convenue entre les héritiers et le prêteur ou se fera à l’aide d’un expert désigné d’un commun accord par les parties. Si l’opération se dénoue par l’aliénation (vente ou donation) du bien, le projet de cession doit être notifié au créancier hypothécaire (la banque). Dans ce cas, la valeur de l’immeuble sera celle retenue dans l’acte de cession (prix de vente ou valeur déclarée au fisc en cas de donation).
- Les modalités du remboursement du prêt viager hypothécaire :
Le remboursement du capital et de ses intérêts ne pourra être exigé qu'au décès de l'emprunteur (ou au décès du dernier coemprunteur) ou lors de l'aliénation ou du démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué s'il survient avant le décès. L’aliénation du bien peut se faire à titre onéreux par sa vente, son échange ou son apport en société. L’aliénation peut également se faire à titre gratuit par sa donation.
La souscription d'un tel prêt permet de protéger les héritiers dans la mesure où, si la dette est supérieure à la valeur du bien, la différence est supportée par la banque (dans le cas où la valeur du bien aurait diminué par exemple). En revanche, si la valeur du bien est supérieure à la dette, l'excédent revient aux héritiers. Par conséquent, les héritiers n'auront jamais à répondre des dettes issues de la souscription d'un tel prêt. Il est également prévu la possibilité pour les héritiers de rembourser eux même la dette, au décès de l'emprunteur, lorsque ces derniers souhaitent conserver le bien apporté en garantie du prêt.
De plus, si l'emprunteur souhaite finalement conserver son bien, notamment afin de le transmettre à ses héritiers, il peut toujours mettre un terme au contrat de prêt en remboursant la totalité des sommes déjà versées en principal et intérêts.
- Les obligations de l'emprunteur et de la banque :
Le prêteur a l’obligation de remettre les fonds selon les modalités prévues dans l’offre de prêt. Par exemple, les parties pourront avoir convenu que le capital sera payable en une seule fois ou par versement périodique.
En ce qui concerne les obligations de l’emprunteur, elles ne sont pas des moindres. En effet, l’emprunteur doit apporter à l’immeuble hypothéqué « tous les soins d’un bon père de famille ». De ce fait, il est tenu d’entretenir l’immeuble, de ne pas en changer la destination, l’usage et de permettre au prêteur, qui dispose d’un droit d’inspection, d’accéder à l’immeuble pour en vérifier l’état.
De plus, à l’échéance du terme, l’emprunteur ou ses héritiers sont tenus de rembourser le capital emprunté ainsi que les intérêts convenus.
- Comment le capital versé peut-il être utilisé :
Le capital versé peut être librement utilisé par l’emprunteur. A titre d’exemple, il peut être utilisé pour effectuer des travaux d’aménagement, facilité l’acquisition d’un bien immobilier, financer des frais d’aide à domicile, permettre d’intégrer une maison de retraite ou encore résoudre des problèmes de trésorerie.
Un seul tempérament est apporté à l’utilisation de ce capital, il ne peut pas être utilisé pour financer les besoins d’une activité professionnelle.
- Quels sont les établissements bancaires qui proposent cette nouvelle forme de prêt :
Depuis le 21 juin 2007, un seul établissement financier propose cette nouvelle forme de prêt. Il s’agit du Crédit Foncier. Mais il semblerait que dans les mois à venir d’autres établissements proposeront le prêt viager hypothécaire notamment
2 commentaires:
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